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他，来了！

今天，吊足了市场胃口的海珠上涌果树公园北侧地块，正式登陆广州公共资源交易中心。

(资料图片)

地块起拍总价超111亿，总建面约36.4平，一共由7宗分地块构成。

土地用途长得像菜单，就不一一列举了。

说实话，这块地挂出来，激动归激动，但我却没有了大书特书的热情。

为啥？

从开年，广州供地蓝皮书怒给“特写”算起，这块地，已经预热了半！年！多！。

这段漫长的时间里，大家已经把地块360°薅了一遍又一遍，该说的说了，不该说的也悄咪咪爆了点料，主打一个公开又透明。

写来写去，无非就是总价高、区位好、交通便利、配套齐全这些，没什么新意。

不过...

刚刚翻阅规划条件时，我意外发现了一个彩蛋——这块地，已经把鼓励高赠送的新规，用上了。

海珠可太够意思了。

1

前面提到的新规，其实就是8月初公示的《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》。

对广大购房者而言，这份文件，最重磅的内容，就是放松了对阳台、飘窗面积的限制。

前者，由原来套内水平投影面积的15%，提高到了20%；

100方的房子，原来阳台最多只能送7.5方，现在是10方（一半赠送率），多了2.5方。

如果再和花池组合，还能实现更高赠送。

后者，进深由原来的0.5米，拓宽到了0.8米。

更适合改成落地窗、改成床。

简单理解，就是实用率更高了。

实际运用起来，也就是做大阳台、大露台，以及入户花园等，广州的新项目，在居住品质上也将迎来一次系统的升级。

现在的一些网红盘的产品，的确已经做得很好了，比如天瑞的188平，四房双主套，实用率近100%，几乎挑不出错。

但如果照着新规来，未来还能有进一步升级的产品。

《办法》出来时，很多人都觉得，这只是一份征求意见稿，距离落地还很遥远，梦想很丰满，现实很骨感。

但今天挂牌的果树公园地块，已经白纸黑字写出来了。

态度上虽然是温和的，只用了“鼓励”这样的字眼。但有了这个表态，开发商落实的可能性高达99%。（为了防止打脸，请允许我扣掉1%）

这也意味着，届时上涌果树公园地块出来，能讲的故事，除了区位、环境、交通、配套之外，还有升级迭代之后，更炸裂的产品。

市场的预期，也会被抬得更高。

对于开发商来说，这是一次产品力的试验，也是做大影响力的机会。

跃跃欲试的不少，不排除到时会拍到摇号。

2

不过，地块的价格实在是太高了。

起拍总价111亿，封顶接近128亿，即使可以分三期付款，对企业的资金要求也依然很高。

并且，地块名义起拍楼面价虽然只有3.06万/平，但配建要求非常多。

需要配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

实际起拍楼面价，要到4.9万/平，真心不便宜（仅供参考）。

这也意味着，地块入围门槛非常高，不是大型的国企、央企，很难来插一脚。

据我们掌握的信息，目前中海，保利，华润置地，越秀，金茂，华侨城，中铁建，珠江实业等，都有很大的兴趣。

尤其是某企业，已经火急火燎发出了调研问卷。

问题一共有17个，主要由三方面构成。

一个是答卷人情况（年龄、职业、家庭结构等）；一个是地块基本条件（区位、配套、景观、不利因素等）。

最关键的，是产品建议与偏好，包括户型面积、功能、梯户比、装修交楼标准、价格等等。

并且，还把潜在、非潜在的“竞品”拉出来了。

涉及的项目很齐全，包括刚改、改善、豪宅，总价基本是600万起，位置我们都标注了出来。

大家不妨猜猜，是哪家房企做的调研？

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